海天密碼112310之“3”——三大關鍵點技術

　　    海天密碼系列的第二篇——海天密碼112310之“3”，主要包括設計階段優化（限額設計）、合約規劃（招標管理、合同管理）、采購咨詢（集中采購）三項重要的關鍵點技術。

　　　地產成本管理系統應包含三個層面的內容，其中有一個重要的內容就是每一個階段都有控制要點，按照地產業項目推進的階段，我們（海天公司——編者按）將其分為設計階段優化（限額設計）、合約規劃（招標管理、合同管理）、采購咨詢（集中采購）三項重要的關鍵點技術。

　　總則

　　按照房地產項目進度，海天密碼三大關鍵技術中的設計優化和合約規劃環節，集中在方案設計階段及施工圖設計階段，是關鍵點技術中的基礎，采購咨詢處于施工與營銷階段，也是工作強度極大的關鍵點技術。

　　1、方案設計階段工作內容及關鍵點

　　方案設計階段的主要工作內容包括：方案版成本控制目標的確定，設計方案的經濟優化(有概算者進行橫向對比，無概算者通過概算編制、分析提出方案的優化建議)、方案版產品配置標準的修正及合約規劃的初步編制。

　　2、施工圖設計階段工作內容及關鍵點

　　(1)預算版目標成本的制定

　　根據施工圖、產品配置標準、材料設備要求編制目標成本（預算版）。

　　(2)執行版合約規劃（合約規劃具體講述）

　　設計方案經濟優化

　　1、設計概算與實際建設成本存在差異

　　工程設計階段是建設項目進行全面規劃和具體描述實施意圖的過程，是工程建設的靈魂，是確定與控制工程造價的重點階段。方案設計要做到技術與藝術、技術與經濟的合理統一。

　　調查表明：設計費用一般只占工程總造價的１％，但對整體工程造價的影響卻高達75%以上。設計方案是每個項目能否做到少投入、高產生、合理使用人、財、物，取得最優經濟效益的關鍵。但是由于專業的限制，設計人員主要從“使用功能”、“建筑藝術”上考慮設計方案，對項目建設成本不會太重視，同時設計人員也的缺少實際成本方面的數據庫，設計概算可能與實際建設成本有較大差異。

　　2、設計單位預算和內部預算對比分析

　　設計施工圖紙出來以后，組織成本管理人員編制施工圖預算，通過公司內部施工圖預算與設計單位出具的施工圖預算對比，找出差異，并分析對應指標，形成書面記錄。為后續指標分析提供對比信息。

　　3、指標分析、對比

　　根據工程的特點，對指標進行分析、對比，如果超過控制指標值，應與設計人員溝通調整。在對指標分析時應對工程的特征進行詳細描述，保證相比較的項目要有可對比性。

　　合約規劃

　　合約規劃是指將目標成本按照“自上而下、逐級分解”的方式分解為合同大類，進而指導從招投標到最終工程結算整個過程的合同簽訂及變更的一種管控手段。“合約規劃”將成本控制任務具體轉化為對合同的嚴格管控，實現了對“項目動態成本”的有效管控。

　　合約規劃結合項目情況和投資收益指標，制定各分項可能發生的合約及

　　預計金額，并分析付款條件，進而形成項目的整體資金規劃。

　　合約規劃應結合成本目標中的不可預見費，在遇部分費用不明確時，做合約規劃時可放入不可預見費，隨著實際簽訂合同的變化而變化。不可預見費的總額反應了目標成本控制的松緊度。針對不可預見費設定每一個分項的預警、強控范圍，便可作為后續項目成本控制的基礎。

　　海天密碼的合約規劃咨詢服務共有六大內容：

　　附合約規劃模板

　　采購咨詢和集中采購

　　采購是房地產項目中至關重要的一個環節，目前絕大部分地產公司都具有自己的專業采購人員及團隊。但采購部門的職責與成本部門職責的差異性，使其不具備完整的成本管控意識，如何使采購業務與成本管理更好的切合，是海天密碼在第三個關鍵點所要研究的問題。

　　在此主要介紹以成本管理為綱的集中采購業務。

　　采購咨詢房產采購所設計到的工程、材料和設備種類繁多，要做到高性價比的采購實施，在宏觀上，需要采購人員根據項目實施的進度計劃，對項目的實施過程中的采購行為進行分類，又要制定提前制定好各類物資采購的時間周期表；在微觀上，有要求采購人員對每一類物資的技術標準，價格行情，供應商資源等有豐富的經驗和精準的把握，同時還要有房產方面豐富的談判知識和技巧。這就對我們的采購人員提出了很多的要求，不僅要做技術性還要做管理型，而且要做材料、設備、施工等各方面的全才。

　　而事實上要很多房產公司的采購人員要達到上面的要求很難，一個人的精力畢竟是有限的。而采購咨詢正是取他人優勢為己所有，有效的彌補了采購人員技術上的不足。

　　集中采購

　　1.采購的目的

　　集中采購的根本目的是降低采購成本。

　　集中采購是通過匯集采購計劃取得剛好的采購性價比的行為，是大宗物資采購發展的必然趨勢。通過進行統一集中的供應商管理與評估、采購價格管理、采購招投標管理，匯集分采購計劃調整匯總，形成綜合采購計劃，并進行貨物的集中訂購業務和集中結算業務。有效的保證了供應商提供穩定的物資質量，超低的采購價格，優質的售后服務等。實現了供應商與采購商之間的互惠共贏戰略合作伙伴關系。

　　2、集中采購的模式

　　為實現采購業務集中管控的需求，集中采購包括以下幾種模式的應用：集中定價、分開采購；集中訂貨、分開收貨付款；集中訂貨、分開收貨、集中付款；集中采購調撥等運作模式。具體采用哪種模式要看采購需求公司于集采公司之間的運營模式。

　　3、集中采購的功能

　�、沤y一采購基礎資料

　　集采公司根據開發商采購需求進行分類，確定常用類物資的種類、品牌、型號、配置等。在此基礎上選擇優質的供應商，最終簽訂該物資的戰略合作方案，明確每一種配置標準的價格、服務等。

　　⑵統一采購價格

　　采購價格是采購業務中的重要控制點，并且是采購中的敏感資料，集采公司通過與開發商簽訂戰略合作協議，明確每種物資每種配置的戰略采購價格，有效保證了不同開發商哪怕訂單量很小的情況下，也能享受到遠低于市場行情的價格。

　�、怯行ПＷC供應商提供優質的質量和服務

　　由于供應商與集采公司之間是長期的戰略合作伙伴關系，即使是針對某一個采購量不大的采購行為，為了保證雙方的長期合作，供應商也會按照戰略采購協議的約定為開發商提供優質的質量和滿意的售后服務。杜絕了一次性買賣過程中產生的不愉快行為。

　　⑷完善的服務條款

　　由于是集中采購，集采公司會綜合不同開發商在采購實施過程中經常遇到的問題，容易產生糾紛的點，在于戰略合作供應商的談判過程中，會著重協商，在戰略合作系一種明確約定雙方的責任和義務，有效的保護了不同開發商每一個單獨采購行為過程中的利益。

　　附：集中采購流程范例 

　　結語建議

　　從成本控制的角度講，控制階段越靠前，成本控制效果越好。在此再對設計階段的成本管理做幾點建議為本文的結語。

　　1、 要從管理和流程上，做好設計的優化和成本管理

　　上期海天密碼講述成本控制工作中要求流程和制度優化貫穿在整個項目進展中。對于三個關鍵點技術，在設計優化方面，理應注重從設計管理和成本管理，可降低時間成本和因人員素質、項目差異、城市不同而造成的設計質量和成本控制的差異性，是制度上的有力保障。首先，要求完善優化設計合同和設計任務書、設計交底；完善各專業各階段成本限額設計的要求；明確在設計交底流程和設計成果的復核過程中增強成本控制的要求。

　　2、要加強對設計院精細化管理，提高設計質量，控制設計成本。

　　3、技術和成本等部門應加強圖紙和技術文件的審核。做好設計限額的落實工作；部門間、專業間封閉審圖,成本主管參與對設計人員進行設計限額交底工作；

　　4、成本部門分階段跟進設計成本的制定、測算及優化。

　　5、項目運作講求的是質量、成本與進度的平衡，只有三者平衡才能獲得最好的社會效益和經濟效益。應避免兩種現象；一是不計成本地盲目追求設計效果，二是成本不合理導致品質下降。

　　6、在初步設計與施工圖階段，主要完成目標成本和設計質量管理，技術審控和成本優化要提前控制和全過程控制。

　　7、初設和施工圖階段，結構設計的成本優化具備很強的可行性。